Die Kommunikation mit Mietern vor einer Legionellenprüfung ist entscheidend – nicht nur aus praktischen Gründen, sondern auch rechtlich. Nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) müssen Betreiber sicherstellen, dass die Probenahme ordnungsgemäß durchgeführt werden kann. Dazu ist der Zutritt zur Wohnung notwendig, der nur mit Zustimmung der Mieter möglich ist.

Dieser Leitfaden enthält eine vollständige Checkliste und einen Mustertext, den Sie direkt verwenden können.

Rechtliche Grundlage: Zutrittsrecht des Vermieters

Als Vermieter haben Sie das Recht, für die Durchführung der gesetzlich vorgeschriebenen Legionellenprüfung Zutritt zu verlangen – jedoch nur nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mit angemessener Vorlaufzeit. In der Praxis hat sich eine Vorankündigung von mindestens 14 Tagen bewährt; rechtlich gilt eine "angemessene Frist", die je nach Einzelfall auch kürzer sein kann. Eine verweigerte Prüfung befreit Sie nicht von der gesetzlichen Pflicht; Sie müssen in solchen Fällen rechtliche Schritte in Betracht ziehen.

Muss der Mieter die Legionellenprüfung dulden?

Diese Frage stellt sich in der Praxis häufig, wenn ein Mieter den vereinbarten Termin verweigert. Eine feste, für den Einzelfall passende Antwort lässt sich hier nicht als Rechtsberatung geben – die konkrete Duldungspflicht und die zulässige Ankündigungsfrist hängen vom Mietverhältnis und den Umständen des Einzelfalls ab. In der Praxis hat sich das oben beschriebene Vorgehen bewährt: frühzeitige schriftliche Ankündigung mit angemessener Vorlaufzeit, ein flexibles Zeitfenster und eine klare Ansprechperson für Terminverschiebungen. Bei wiederholter Verweigerung sollte eine Hausverwaltung rechtlichen Rat einholen, da die gesetzliche Prüfpflicht davon unberührt bleibt.

Nach einem Befund: andere Pflichten, anderes Schreiben

Die Checkliste und der Mustertext in diesem Beitrag gelten für die Ankündigung der turnusmäßigen Prüfung – also bevor überhaupt eine Probe genommen wurde. Liegt bereits ein positiver Befund vor, ändern sich Inhalt und Dringlichkeit der Mieter-Kommunikation: Es geht dann um die Information über den Befund selbst und um Maßnahmen zum Gesundheitsschutz, nicht mehr um die Ankündigung eines Termins. Für diesen Fall finden Sie ein eigenes Muster im Beitrag Mieter nach Legionellenbefund anschreiben.

Checkliste zur Mieter-Information

1. Vor der Prüfung (3-4 Wochen vorher)

[ ] Prüftermin mit akkreditiertem Labor vereinbaren
[ ] Zeitfenster für die Wohnungen festlegen (z.B. 8:00–18:00 Uhr)
[ ] Mieter schriftlich informieren (per Brief oder E-Mail)
[ ] Terminbuchungsportal freischalten (falls vorhanden)
[ ] Nachfristen für schwer erreichbare Mieter einplanen

2. Das Ankündigungsschreiben

Das Schreiben an die Mieter sollte folgende Punkte enthalten:

Rechtsgrundlage: Hinweis auf § 31 TrinkwV (n.F., vormals § 14) — gesetzliche Pflicht
Datum und Uhrzeit der geplanten Prüfung
Art der Prüfung: Kurze, verständliche Erklärung (Wasserprobe)
Benötigter Zutritt: Welche Räume (Küche, Bad)
Dauer: Probenahme dauert in der Regel nur 5–10 Minuten
Terminbuchungslink (falls vorhanden)
Kontaktdaten für Rückfragen

3. Am Prüftag

[ ] Mieter ggf. per SMS/E-Mail an Termin erinnern
[ ] Zutritt sicherstellen (Ersatzschlüssel bei Bedarf)
[ ] Labor-Mitarbeiter empfangen und begleiten
[ ] Protokoll der besuchten Wohnungen führen

4. Nach der Prüfung

[ ] Ergebnisse vom Labor entgegennehmen und prüfen
[ ] Befunde dokumentieren (mindestens 10 Jahre aufbewahren)
[ ] Bei positivem Befund: Sofort Gesundheitsamt informieren
[ ] Bei positivem Befund: Mieter informieren und Maßnahmen einleiten

Bei einem positiven Befund empfiehlt sich die sofortige Einleitung einer Gefährdungsanalyse.

Mustertext: Ankündigungsschreiben

Betreff: Turnusmäßige Legionellenprüfung in Ihrer Wohnanlage

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

in unserer Wohnanlage [Adresse] steht die turnusmäßige Legionellenprüfung an. Die Untersuchung ist nach § 31 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) gesetzlich vorgeschrieben und dient dem Schutz Ihrer Gesundheit.

Prüfungstermin: [Datum], [Uhrzeit] – [Uhrzeit]

Im Rahmen der Prüfung wird ein Mitarbeiter unseres akkreditierten Labors eine Wasserprobe an Ihrem Warmwasserausgang nehmen. Der Vorgang dauert in der Regel nur 5–10 Minuten.

Was ist zu tun? Bitte ermöglichen Sie dem Laborbeauftragten den Zutritt zu Ihrer Wohnküche oder Ihrem Bad. Falls der oben genannte Termin für Sie nicht möglich ist, wenden Sie sich bitte bis zum [Datum – 10 Tage vorher] an uns:

E-Mail: [E-Mail-Adresse] Telefon: [Telefonnummer]

Bei Fragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen [Name der Hausverwaltung]

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Mieter über Legionellenprüfung informieren: Checkliste & Mustertext