Legionellenprüfung: Was Hausverwaltungen wissen müssen (Leitfaden 2026)

Die gesetzliche Legionellenprüfung ist für viele Hausverwaltungen ein wichtiges, aber oft unterschätztes Thema. Ein versäumter Prüftermin kann Bußgelder bis zu 25.000 € und zivilrechtliche Haftung nach sich ziehen. In diesem Leitfaden erklären wir alles, was Sie als Hausverwaltung wissen müssen.

Was ist Legionellenprüfung und warum ist sie wichtig?

Legionellen sind Bakterien, die in Warmwasseranlagen vorkommen können. Sie können die Legionellose (Legionäre Krankheit) verursachen – eine potenziell lebensbedrohliche Lungenentzündung. Die regelmäßige Prüfung dient dem Schutz der Mieter und liegt in der gesetzlichen Verantwortung der Betreiber.

Die rechtliche Grundlage bildet die Trinkwasserverordnung (TrinkwV), insbesondere § 31 (n.F., vormals § 14). Ergänzend dazu gelten die technischen Regelwerke DVGW W 551 und DVGW W 552.

Wer ist zur Prüfung verpflichtet?

Nach § 31 Abs. 1 TrinkwV (n.F., vormals § 14) besteht die Untersuchungspflicht kumulativ, wenn: eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung (Begriff aus DVGW W 551) vorliegt (Kriterien nach § 31 Abs. 1 Nr. 1 TrinkwV siehe unten), zusätzlich Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden sind, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt (§ 31 Abs. 1 Nr. 2 TrinkwV), es sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt (§ 31 Abs. 1 Nr. 3 TrinkwV) und das Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit – etwa Vermietung – abgegeben wird. Eine Großanlage liegt vor, sobald eines der beiden in § 31 Abs. 1 Nr. 1 TrinkwV genannten Kriterien erfüllt ist:

• Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von jeweils mehr als 400 Litern oder
• Inhalt von mehr als 3 Litern in der Rohrleitung zwischen Abgang Trinkwassererwärmer und entferntester Entnahmestelle (Zirkulationsleitung nicht mitgerechnet)

Betreiber ist nach § 2 Nr. 3 TrinkwV der Unternehmer oder sonstige Inhaber der Anlage – bei vermieteten Objekten in der Regel der Eigentümer bzw. Vermieter. Wird eine Hausverwaltung beauftragt, organisiert sie die Prüfungen in dessen Auftrag und sorgt dafür, dass sie fristgerecht durchgeführt werden.

Welche Anlagen müssen geprüft werden?

Geprüft werden müssen:

• Warmwasserspeicher (ab den genannten Schwellenwerten)
• Zirkulationsleitungen – das Rückführsystem für Warmwasser
• Kombianlagen mit Warmwasserbereitung
• Großanlagen mit dezentraler Warmwasserbereitung

Prüffristen: Wie oft muss geprüft werden?

Nach § 31 Abs. 2 TrinkwV gilt mindestens alle drei Jahre, wenn das Trinkwasser ausschließlich im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird (z. B. reine Vermietung). In allen übrigen Fällen – etwa bei einer Abgabe (auch) im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit – gilt mindestens jährlich, es sei denn, das Gesundheitsamt legt nach § 31 Abs. 3 TrinkwV ein längeres Intervall von bis zu drei Jahren fest (Voraussetzung: drei aufeinanderfolgende Jahre ohne Beanstandung, keine Änderung von Anlage und Betriebsweise, und die Anlage entspricht nachweislich mindestens den allgemein anerkannten Regeln der Technik) – ausgenommen sind Einrichtungen nach § 23 Abs. 5 IfSG, Pflegeeinrichtungen und sonstige Einrichtungen, in denen sich Patienten mit höherem Risiko für Legionellen-Infektionen befinden. Umgekehrt kann das Gesundheitsamt nach § 61 TrinkwV kürzere Untersuchungsabstände anordnen. Bei einer neu in Betrieb genommenen Wasserversorgungsanlage ist die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchzuführen (§ 31 Abs. 4 TrinkwV).

Mit dem kostenlosen Prüffrist-Rechner können Sie jederzeit schnell ermitteln, wann Ihre nächste Prüfung fällig ist.

Ablauf einer Legionellenprüfung

Ein strukturierter Ablauf reduziert den Aufwand erheblich:

1. Beauftragung: Wählen Sie ein nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditiertes Prüflabor
2. Mieter-Information: Informieren Sie Ihre Mieter mindestens 14 Tage vorher schriftlich über den Prüftermin
3. Terminkoordination: Vereinbaren Sie Zugangstermine mit den Mietern
4. Probenahme: Das Labor nimmt Proben an definierten Entnahmestellen
5. Analyse: Die Proben werden im akkreditierten Labor untersucht (Dauer: 1-2 Wochen)
6. Dokumentation: Ergebnisse werden dokumentiert und mindestens 10 Jahre aufbewahrt
7. Meldepflicht: Bei Erreichen des technischen Maßnahmenwerts unverzügliche Meldung an das Gesundheitsamt

Die Mieter-Kommunikation ist oft der aufwendigste Schritt. LegioFlow übernimmt sie mit der E-Mail-Generierung für Mieteranschreiben und führt Objekte, Prüffristen und Befunde an einem Ort.

Kosten der Legionellenprüfung

Die Kosten variieren je nach:

• Anzahl der Anlagen und Entnahmestellen
• Region und Labor
• Reisekosten des Labors

In der Regel kostet eine Prüfung zwischen 100 und 300 EUR pro Anlage. Hinzu kommt der Verwaltungsaufwand: Erfahrungsgemäß entstehen 5–9 Stunden Aufwand pro Prüfzyklus allein für Kommunikation, Koordination und Dokumentation.

Mit dem Kosten-Rechner können Sie die Kosten für Ihren Bestand schnell überschlagen.

Dokumentation und Aufbewahrung

Alle Prüfberichte müssen mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden. Die Dokumentation muss auf Verlangen dem Gesundheitsamt vorgelegt werden können.

Eine strukturierte digitale Ablage ist dabei empfehlenswert – manuelle Excel-Listen führen häufig zu Lücken und erschweren den Nachweis.

Konsequenzen bei Nichtbeachtung

Die Nichteinhaltung der Prüfpflicht kann erhebliche Konsequenzen haben. Nutzen Sie unseren Bußgeld-Rechner, um Ihr persönliches Bußgeldrisiko einzuschätzen:

• Bußgelder bis zu 25.000 € (§ 72 Abs. 1 TrinkwV i. V. m. § 73 Abs. 1a Nr. 24, Abs. 2 IfSG); wer vorsätzlich handelt und dadurch Krankheitserreger verbreitet, macht sich nach § 74 IfSG strafbar
• Zivilrechtliche Haftung gegenüber betroffenen Mietern
• Nutzungsuntersagung durch das Gesundheitsamt
• Versicherungsschutz kann bei grober Fahrlässigkeit entfallen

Positiver Befund: Was tun?

Ein positiver Befund ist kein Grund zur Panik, erfordert aber sofortiges Handeln. Lesen Sie unseren Leitfaden zur Gefährdungsanalyse bei positivem Legionellenbefund.

Häufige Fragen zur Legionellenprüfung

Was ist eine Legionellenprüfung?

Eine gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung des Trinkwassers auf den Parameter Legionella spec., die bei betroffenen Anlagen von einer zugelassenen Untersuchungsstelle durchgeführt wird.

Wann ist eine Legionellenprüfung Pflicht?

Nach § 31 Abs. 1 TrinkwV kumulativ, wenn (1) sich in der Wasserversorgungsanlage eine Anlage zur Trinkwassererwärmung mit einem Speicher- oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer von mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle befindet, (2) sich dort außerdem Duschen oder andere Einrichtungen befinden, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt, und (3) es sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt – jeweils vorausgesetzt, das Trinkwasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit, etwa Vermietung, abgegeben.

Wie oft muss geprüft werden?

Nach § 31 Abs. 2 TrinkwV mindestens alle drei Jahre bei ausschließlich gewerblicher Tätigkeit (z. B. reine Vermietung). In allen übrigen Fällen – etwa bei einer Abgabe (auch) im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit – gilt mindestens jährlich, es sei denn, das Gesundheitsamt legt nach § 31 Abs. 3 TrinkwV ein längeres Intervall von bis zu drei Jahren fest (Voraussetzung: drei aufeinanderfolgende Jahre ohne Beanstandung, keine Änderung von Anlage und Betriebsweise, und die Anlage entspricht nachweislich mindestens den allgemein anerkannten Regeln der Technik) – ausgenommen sind Einrichtungen nach § 23 Abs. 5 IfSG, Pflegeeinrichtungen und sonstige Einrichtungen, in denen sich Patienten mit höherem Risiko für Legionellen-Infektionen befinden. Umgekehrt kann das Gesundheitsamt nach § 61 TrinkwV kürzere Untersuchungsabstände anordnen.

Welche Dokumentation muss ich zur Legionellenprüfung aufbewahren?

Die Niederschrift über das Untersuchungsergebnis mit Angaben zu Probenahmeort, Zeitpunkt der Entnahme, Zeitpunkt der Untersuchung und angewendetem Verfahren – das Original ist ab dem Zeitpunkt der Untersuchung mindestens zehn Jahre aufzubewahren (§ 44 Abs. 1 und 3 TrinkwV); auf Verlangen legt der Betreiber sie dem Gesundheitsamt vor (§ 58 Abs. 1 TrinkwV).

Praktische Tipps für Hausverwaltungen

• Nutzen Sie eine Software zur Fristenverwaltung wie LegioFlow
• Pflegen Sie gute Beziehungen zu akkreditierten Laboren
• Informieren Sie Mieter frühzeitig und schriftlich
• Dokumentieren Sie alles digital, lückenlos und nachvollziehbar
• Richten Sie automatische Erinnerungen 12, 6 und 3 Monate vor der Prüfung ein

Mit einer guten Organisation und den richtigen Werkzeugen lässt sich der Aufwand erheblich reduzieren und das Risiko vermeiden.

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